作为恒隆“第三代”掌舵人陈文博聘请的首位年薪千万级高管，蔡德粦的高薪价值有待观察。
徐凡淋 付珊珊丨文
请了位天价CEO即将上岗，让港资房企恒隆引发市场热议。
近日，恒隆集团有限公司（以下简称“恒隆集团”）与恒隆地产有限公司（简称“恒隆地产”）联合公告，宣布56岁的蔡德粦任执行董事及候任行政总裁，将于9月7日入职，10月1日正式接棒卢韦柏。
资料显示，蔡德粦曾任职宝洁、百事可乐、星巴克（中国）、玩具反斗城等企业。
备受关注的是，蔡德粦上任后的年薪2052万港元，保底花红不少于253万港元，外加1000万股恒隆地产的购股权和每年约155.4万港元的董事袍金。
这在当下地产圈实为罕见，也是恒隆集团“第三代”接班人陈文博继任后的首位年薪千万级高管。
值得一提的是，2024年1月30日，恒隆集团与恒隆地产发布的公告显示，新上任的集团董事长陈文博年薪为1448万港元（包括基本薪金、退休金及其他款项）以及酌情表现花红，可每年分别从恒隆集团及恒隆地产收取董事袍金108.8万港元。
显然，即将新上任的执行董事蔡德粦比董事长陈文博不论年薪还是花红、袍金均高出不少，恒隆为何会给出高额年薪？蔡德粦上任将会给恒隆带来哪些变化？8月27日，恒隆集团相关负责人对山海新财经表示，暂时不方便答复。
01
“第三代”掌权的人事迭代
回看恒隆这两年的人事迭代，山海君发现蔡德粦只是其中之一，人事更替早在新任董事长陈文博上任之初便已开始。
公开资料显示，陈文博为恒隆集团与恒隆地产原董事长陈启宗之子，出生于1983年，毕业于美国南加州大学，进入恒隆集团前曾从事金融、审计与风险管理工作。2010年回到家族企业恒隆，入职恒隆集团上海分部。
在几年基层岗位历练后，2016年被任命为董事会执行董事，2020年出任集团副董事长。
2024年4月，执掌恒隆集团及恒隆地产33年的陈启宗宣布退任集团董事长、执行董事及执行委员会主席职位，“80后”陈文博接任恒隆“第三代”掌权者。
陈文博继任以来，先后将从事体育服装行业的前特步集团行政总裁李天芳、渣打银行独立非执行董事及审计委员会主席韦安祖，委任为恒隆独立非执行董事。
4月30日，恒隆地产“三朝老臣”袁伟良卸任提名及薪酬委员会主席一职，这一董事会最核心的权柄（决定高管任命和薪酬）的职位，由陈文博亲自进入该委员会担任。
值得一提的是，袁伟良从1978年入职恒隆，曾主导恒隆从香港到内地的战略转移，主导了上海恒隆广场等地标性商业项目落地，让恒隆在内地扎根。
当袁伟良结束长达48年的恒隆生涯，意味着陈文博直接掌握了人事与薪酬的最终话语权，恒隆地产迎来陈文博全面掌舵时代。
袁伟良之外，行政总裁卢韦柏的退任，早在2025年12月18日恒隆集团与恒隆地产发布联合公告，称卢韦柏将于2026年8月31日荣休，不再担任集团行政总裁及执行董事职务，正在进行全面甄选，物色继任人与卢韦柏交接。
2025年财报发布会上，陈文博透露，早在2025年1月卢韦柏已向其透露退休意向，自那时起集团便已着手相关准备，有序推进接任人选。
7月31日，恒隆集团与恒隆地产联合公告，称经过全面严谨极具竞争性的遴选后，董事会已物色到一位杰出人选，将带领集团迈向下一阶段。
8月7日，恒隆集团与恒隆地产联合公布，蔡德粦将获任为集团执行董事及候任行政总裁，2026年9月7日生效，自2026年10月1日起接替卢韦柏出任集团行政总裁。
资料显示，现年56岁的蔡德粦，毕业于香港中文大学，主修工商管理与市场学，在大中华区及亚太区消费品、零售、食品饮料及玩具行业拥有30年领导经验，涵盖市场推广、运营及综合管理等范畴，曾出任高级行政管理层及董事会层面职务。
蔡德粦曾先后任职宝洁、百事公司、星巴克（中国）、玩具反斗城等企业。
其中，2003年至2012年，蔡德粦任职百事公司大中华区近10年，曾出任华东区副总裁兼上海百事可乐饮料有限公司总经理、百事公司大中华区食品业务市场推广副总裁，以及百事公司大中华区饮料业务可乐品类市场推广总监，任内通过巩固品类领导地位，用推广活动及产品创新，成功建立品牌并引领全新生活方式。
2012年至2023年，蔡德粦出任星巴克（中国）有限公司逾10年，因成绩斐然，于2021年获任为行政总裁及全球行政领导团队成员。此前先后担任零售总裁兼首席运营官及首席市场官，历任多个高级管理职位，涉及中国业务的运营、门店创新及网络扩展等范畴。
2023年4月起，蔡德粦出任玩具“反斗城（亚洲）有限公司行政总裁兼执行董事，期间带领该公司以Kidults（少儿娱乐）及轻资产扩张模式，在亚洲主要城市推动转型发展。
9月7日入职恒隆集团后，蔡德粦年薪2052万元港币，2026年还可获得不少于港币253万元的花红，以及可认购恒隆地产1000万股股份的股份期权，并有权同时担任恒隆集团与恒隆地产两家公司董事会成员，收取每年约155.4万港元的董事袍金。
此番蔡德粦的巨额年薪，也是陈文博正式执掌人事与薪酬话语权后即将入职的首位高管。
02
恒隆的“慢”哲学
恒隆为何巨资聘请蔡德粦？现阶段在商场与办公租赁上的经营压力或是原因之一。
恒隆集团自1960年陈曾煕在香港创办，早在1972年就已在香港联交所上市，是中国最早一批上市企业之一。1991年陈启宗出任董事长，1999年上海港汇恒隆广场开业后，无锡、沈阳、济南、大连、天津、昆明、武汉、杭州等地恒隆广场相继开业。
在陈启宗执掌恒隆的33年间，从1999年12月在上海徐家汇第1座恒隆广场到2026年第11座恒隆广场在杭州试营业，平均2.7年开一个项目，相较内地房企的高杠杆运作模式，恒隆的“慢”速度，却奠定了城市高端市场的领导定位。
对于“慢”的经营哲学，陈启宗曾说，“没有经过两三个大周期的房地产商，是不可靠的地产商。”足见其步伐稳健，审慎布局。
如今，家族“第三代掌舵”，陈文博接棒后，地产大环境早已今非昔比，恒隆从过去的稳步扩张进入深水区，面临更大挑战。
2026年4月28日，杭州恒隆广场试营业，是恒隆在内地的第11座恒隆广场，也是陈文博接任后第1座全新开业的旗舰项目。
杭州恒隆广场开业两个月，商场出租率89%，承租率98%，租赁收入3700万元，合计贡献4300万元，陈文博对此评价“审慎乐观”。
8月12日，恒隆发布全域升级的上海恒隆广场即将开业，扩容重构6749平方米，进驻名单不再是清一色的奢品，而是引进多家首店、精品店以及华为、艺术画廊、米其林、川小馆等。
当面对市场挑战，定位高端奢品的恒隆，如今新进驻品牌中，时尚、电子产品、化妆品、餐饮、服务类业态同比大幅增加，昔日的奢侈品牌小幅缩减，改革与变成了恒隆的新主题。
03
营收与净利润双降
商场业态上的改变之外，在财报数据上，恒隆近两年也暗藏压力。
财报数据显示，2025年恒隆总收入约104.1亿港元，同比下降11%，租赁收入微跌1%。各大城市中，上海、无锡等城市现金流依然强劲，武汉恒隆广场收入跌31%，沈阳项目下跌36%，整体业绩下滑严重。
恒隆集团2026年上半年总收入63.41亿港元，同比2025年上半年增加11.3亿港元，上涨21.64%；其中，物业租赁业务收入36.1亿港元，酒店收入147亿港元，物业销售收入10.43亿港元。
2026年上半年，内地商场组合总收入25.67亿港元，上海、无锡、大连商场表现强劲，天津营业收入较去年同期下跌2%；武汉营业收入下跌18%，出租率88%；沈阳市府恒隆广场营业收入下跌15%，出租率86%。
办公租赁市场收入上，2026年上半年较2025年同期减少11%，期末出租率维持81%。恒隆方面称，核心商业区需求流向优质办公楼，科技、金融、消费品行业尤为明显，主要为市场竞争激烈和供过于求所致。
股东应占纯利润下跌6%至11.23亿港元。恒隆方面称，主要由内地物业销售业务因确认非现金物业减值拨备而录得较高营业亏损，加速资本化利息减少导致财务费用上升，抵消物业租赁表现增长。
“恒隆需要平衡财务稳定与必要的策略需要。”陈启宗离任前在2023年报致股东函中写到。
如今，面对房地产新周期，如何平衡财务稳健与策略将是摆在陈文博与新任执行董事蔡德粦面前的重要课题，蔡德粦的高薪价值，也将拭目以待。
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