最近不少人发现，一线楼市出现了好几年没见过的奇观 —— 房子不够卖了。深圳、上海、北京的新房市场都传出抢房的消息，这到底是楼市回暖的信号，还是昙花一现？
最新数据显示，深圳新房住宅库存已经降到 1.99 万套，正式跌破 2 万套，整体去化周期不足 1 年，市场已经从供大于求转向紧平衡状态。
对比最高峰的 5.17 万套、26 个月的去化周期，两年前深圳新房库存还超 3.4 万套，短短两年就减少 1.4 万套，降幅超 40%。
核心区域的紧张程度更夸张，南山、福田等核心区新房去化周期不足半年，部分板块甚至无新房可售，新盘入市直接上演抢房场面。上海、北京的情况和深圳高度相似，房子不够卖，成了行业共同的现象。
不少人担心中国楼市会重蹈日本的覆辙，但经济学家有不同看法。樊纲认为，中国房地产出清速度很快，触底或许比日本更早。中国本轮楼市调整更趋近欧美 6-7 年的市场化出清，而非日本近 20 年的长周期阴跌，这是基于长期跟踪和数据得出的结论。
目前中国楼市已经完成大半的价格出清，后续下跌幅度有限，底部正在夯实。中国城镇化率目前仅 66%，还有十几个百分点的提升空间，经济转型也在加速，这些都是楼市的底气。日本 1990 年城镇化率就达 78%，城镇化进程基本走完，这也是两国楼市的本质区别。
大摩之前对中国房地产极度悲观，最近也改口了。首席经济学家邢自强更新研判，认为行业调整已经走到尾声阶段。全球地产深度下行调整普遍维持 6-7 年，中国楼市刚好迈入第六个调整年头，跌幅最猛烈的阶段已经基本落幕。
调整接近尾声不等于马上上行，还得看经济大环境和政策。高层已经将房地产纳入筑牢安全屏障，六部委出台全套政策短期托底，但真正改变行业趋势的，是未来 5 年 15 万亿的城市更新。
15 万亿城市更新不是棚改 2.0，这笔钱的真实作用，是拖住地产和基建投资，对冲新房开发下滑。通过老旧小区、城中村改造，修复老房子的居住价值，打通买旧买新的置换链条，利好一线、强二线主城区的二手房流通，也给房企开辟了存量运营的新赛道。
今年 5 月出台的城市更新规划提出，到 2030 年要开工改造 11.5 万个城镇老旧小区、4000 个城中村、1500 个老旧街区厂区，完成 36.5 万公里地下管网改造。
央视披露，未来 5 年中国城市更新总投资至少 15 万亿，这不是棚改 2.0，水花很大但边界清晰，不会带来全国普涨。
楼市的趋势已经清晰，但这是一个渐进的筑牢过程，不要指望重现过去那种一夜变天的暴涨。或许 5 年后我们会发现，经济变了、城市变了，房地产也跟着变了模样。
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